一、 裝配式建筑引領(lǐng)工程建造新模式

1.1 裝配式建筑概念

裝配式建筑是將建筑的部分或全部構(gòu)件在構(gòu)件預(yù)制工廠生產(chǎn)完成，然后通過相應(yīng)的運輸方式運到施 工現(xiàn)場，采用可靠的安裝方式和安裝機械將構(gòu)件組裝而成的具備使用功能的建筑物。其建造過程具 有“五化一體”的特點，即標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修和信息化管理。與 傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑相比，裝配式建筑是一種可實現(xiàn)綠色環(huán)保、提升建筑品質(zhì)并加速工業(yè)化轉(zhuǎn)型的工程建 造新模式。

1.2 裝配式建筑的三大結(jié)構(gòu)體系

根據(jù)材料形態(tài)的不同，裝配式建筑可分為三大類：

1)裝配式混凝土結(jié)構(gòu)（Precast Concrete，簡稱 PC）：以預(yù)制 PC 構(gòu)件為主要受力構(gòu)件，經(jīng)現(xiàn)場裝 配組裝而成的混凝土結(jié)構(gòu)。

2)裝配式鋼結(jié)構(gòu)：將型鋼和鋼板等制成的構(gòu)件采用焊接、螺栓或鉚釘?shù)冗B接方式組裝而成的鋼結(jié)構(gòu)。

3)裝配式木結(jié)構(gòu)：將木材作為主要受力構(gòu)件，經(jīng)現(xiàn)場裝配而成的木結(jié)構(gòu)。

裝配式建筑三大結(jié)構(gòu)體系中，裝配式混凝土結(jié)構(gòu)（PC）在我國占主導(dǎo)地位，具有成本相對低、居住 舒適度高、適用范圍廣等優(yōu)勢。2017 年所有在建的裝配式建筑中，混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)的 建筑面積占比分別為 60%、34%和 6%。

1.3 我國裝配式建筑發(fā)展歷程

20 世紀(jì) 50 年代，我國借鑒前蘇聯(lián)和東歐各國的經(jīng)驗在國內(nèi)推行裝配式建筑，以混凝土結(jié)構(gòu)為主的 裝配式建筑得到快速發(fā)展。到了 80 年代，由于抗震性能差，防水、隔音等問題的出現(xiàn)，裝配式建筑 發(fā)展進(jìn)入低谷期。進(jìn)入 21 世紀(jì)，在“環(huán)保趨嚴(yán)+勞動力緊缺”背景下，裝配式建筑迎來發(fā)展新契機。 2013 年以來，中央及地方政府持續(xù)出臺相關(guān)政策大力推廣裝配式建筑，加之裝配式技術(shù)發(fā)展日趨成 熟，形成了如裝配式框架結(jié)構(gòu)、裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)等多種形式的建筑技術(shù)，我國裝配式建筑行業(yè)迎 來快速發(fā)展新階段。

二、 “環(huán)保趨嚴(yán)+勞動力緊缺”驅(qū)動，政策開啟裝配式建 筑萬億市場

2.1 在“環(huán)保趨嚴(yán)+勞動力緊缺”背景下，政策發(fā)力裝配式建筑

2.1.1 環(huán)保政策趨嚴(yán)，裝配式建筑發(fā)展大勢所趨

建筑垃圾是造成環(huán)境污染的重要因素。我國建筑結(jié)構(gòu)體系以鋼筋混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)為主，生產(chǎn)過程與 方式較為粗放，大部分施工現(xiàn)場管理無序，一方面造成了鋼材、水泥以及水資源的嚴(yán)重浪費；另一 方面工地臟、亂、差，生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的揚塵也往往成為城市里可吸入顆粒物的重要污染源。作為 全球第/一建筑大國，我國每年建筑垃圾的排放總量自2013年以來持續(xù)上升， 2017年達(dá)到23.8億噸， 占城市垃圾的 30%-40%，造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染。

環(huán)保趨嚴(yán)，裝配式建筑發(fā)展大勢所趨。十九大報告強調(diào)綠色生態(tài)發(fā)展和質(zhì)量效益提升，把綠色發(fā)展 理念鑄進(jìn)房子里，使資源得到節(jié)約，環(huán)境得到優(yōu)化。近年來，我國各個省市地區(qū)均頒布了建筑施工 揚塵控制的相關(guān)治理方案，建筑施工環(huán)保要求不斷提高。由于裝配式建筑工廠化生產(chǎn)方式極大程度 地減少了現(xiàn)場施工所帶來的污染，提高了建筑施工的環(huán)境友好性，成為了建筑業(yè)變革的主要方向。

2.1.2 發(fā)展裝配式建筑可節(jié)省建筑業(yè)人工成本

勞動力緊缺使得建筑業(yè)人工成本迅速上升。我國建筑行業(yè)工業(yè)化水平較低，勞動力成本占比較高。 隨著我國人口老齡化以及勞動力成本的持續(xù)攀升，傳統(tǒng)建筑業(yè)的生產(chǎn)方式已經(jīng)不能適應(yīng)時代需要。

2015 年以來，我國建筑業(yè)農(nóng)民工人數(shù)持續(xù)下降，2018 年為 5364 萬人，同比減少 1.0%，較 2014 年峰值（6109 萬人）下降 12.2%。伴隨農(nóng)民工數(shù)量下滑，建筑業(yè)農(nóng)民工工資持續(xù)上漲，2018 年月 均收入達(dá)到 4209 元，同比增長 7.43%。

裝配式建筑工業(yè)化程度高，總量上可節(jié)省人力成本。裝配式建筑可實現(xiàn)構(gòu)件工廠生產(chǎn)，現(xiàn)場減少濕 法作業(yè)。以長春市為例，構(gòu)件廠用 300 人就可以生產(chǎn)出 10 萬預(yù)制件，同樣的量若是傳統(tǒng)混凝土現(xiàn) 澆結(jié)構(gòu)則需要3000人。某裝配式建筑預(yù)制率68%，一個標(biāo)準(zhǔn)層總的用工量相較于全現(xiàn)澆減少32.45%， 主要受益于混凝土澆筑、支模、臨時支撐的大大減少。

2.1.3 政策大力推動裝配式建筑發(fā)展

在“環(huán)保趨嚴(yán)+勞動力緊缺”背景下，中央層面持續(xù)出臺相關(guān)政策，大力推廣裝配式建筑。自 2013 年國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《綠色建筑行動方案》開始，國家就密集制定關(guān)于推廣裝 配式建筑的政策文件，在發(fā)展規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)體系、工程質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)鏈管理等多方面有明確要求。2016 年 2 月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，力爭用 10 年左右時間， 使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá) 30%。

2017 年 3 月，住建部印發(fā)了《“十三五”裝配式建筑行動方案》，提出了兩個總目標(biāo)：

1）因地制宜制定階段性目標(biāo)。到 2020 年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例需達(dá)到 15%以上，其 中重點推進(jìn)地區(qū)達(dá)到 20%以上；

2）到 2020 年，培育 50 個以上裝配式建筑示范城市，200 個以上裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，500 個以上 裝配式建筑示范工程，建設(shè) 30 個以上裝配式建筑科技創(chuàng)新基地，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)和帶動作用。

除了中央層面制定的政策以外，全國已有 31 省（自治區(qū)、直轄市）就裝配式建筑的發(fā)展制定了相關(guān) 的工作目標(biāo)，發(fā)布了多項激勵政策。

截止 2018 年底，全國 31 ?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）加強落實 10 類激勵措施（用地支持、財政補貼、 專項資金、稅費優(yōu)惠、容積率、評獎、信貸支持、審批、消費引導(dǎo)和行業(yè)扶持）。在政策使用比例方 面，稅費優(yōu)惠超 90%，其次為用地支持、財政補貼和容積率政策均超過 50%。

2.2 裝配式建筑市場空間巨大，2021 年將突破萬億市場規(guī)模

由于政策推動，我國裝配式建筑迎來爆發(fā)式增長。我國新建裝配式建筑面積從 2012 年的 1425 萬平 方米增長到 2018 年的 2.9 億平方米（占新開工面積 13.9%）， 年均復(fù)合增速高達(dá) 65.2%。

華東地區(qū)一馬當(dāng)先，新建裝配式建筑項目占比高達(dá) 48%。從區(qū)域分布看，北京、山東、上海、江蘇 占全國新建裝配式建筑項目比重均超 10%，浙江占比 6%。綜合來看，華東地區(qū)仍是我國新建裝配 式建筑項目最多的地區(qū)，僅上海、山東、江蘇和浙江四省市項目占比就已經(jīng)達(dá)到 48%。

裝配式建筑市場空間巨大，預(yù)計 2021 年將突破 1 萬億元，其中裝配式混凝土結(jié)構(gòu)占比超 50%。

我們的市場規(guī)模計算公式如下：

裝配式建筑市場規(guī)模=∑(房屋新開工面積×裝配式建筑占比×結(jié)構(gòu)體系占比×每平米建造價格)

我們的測算方式如下：

1）房屋新開工面積：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)新開工房屋面積在 2009-2014 年、2014-2019 年復(fù)合增速分別為 9.1%、4.8%，中性預(yù)測下，我們預(yù)計 2019-2025 年年均復(fù)合增速為 2%。

2）裝配式建筑面積占比：政策目標(biāo)是 2025 年裝配式建筑占比達(dá)到 30%（2018 年占比 13.9%），采 用線性差值方法，我們預(yù)計 2019-2025 年每年裝配式建筑占比提升 2.3 個百分點。

3）三大結(jié)構(gòu)體系占比：2017年我國新建裝配式混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)按面積占比分別為 60%、 34%和 6%。由于工業(yè)化程度高、建造工期短等優(yōu)勢，裝配式鋼結(jié)構(gòu)逐漸在住宅建設(shè)中試點應(yīng)用，我 們預(yù)計裝配式鋼結(jié)構(gòu)占比將有所提升，2025 年上升至 40%；考慮到建造成本與使用性能等原因，預(yù) 計未來裝配式混凝土結(jié)構(gòu)仍將占主導(dǎo)，2025 年占比為 55%；由于技術(shù)模式、木材品質(zhì)等限制因素， 預(yù)計未來裝配式木結(jié)構(gòu)將占比較低，2025 年占比為 5%。2019-2025 年結(jié)構(gòu)體系占比采用線性差值 方法測算。

4）每平米建造價格：結(jié)合 2016 年住建部公布的每平米建造價格（混凝土結(jié)構(gòu) 2231 元、鋼結(jié)構(gòu) 2776 元、木結(jié)構(gòu) 3000 元），我們對三種結(jié)構(gòu)的市場規(guī)模按面積比例進(jìn)行測算?？紤]到技術(shù)水平上升、項 目規(guī)?；约霸牧蟽r格上漲等因素影響，預(yù)計混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)的每平米建造價格每 年增速分別為-3%、-2%和 0%。

根據(jù)以上測算，2021 年新建裝配式建筑市場規(guī)模達(dá)到 10790 億元，其中，裝配式混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié) 構(gòu)和木結(jié)構(gòu)市場規(guī)模分別為 5415 億元、4564 億元和 811 億元。

三、 裝配式建筑技術(shù)日趨成熟，建造工期優(yōu)勢突出

隨著我國裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的出臺，行業(yè)規(guī)范體系日趨健全，2019 年北京市發(fā)布的 65 項裝配式 適用技術(shù)，為全國大面積推廣裝配式建筑提供了指導(dǎo)。在三大結(jié)構(gòu)體系中，PC 結(jié)構(gòu)因成本最/低、居 住舒適度高等特點，在民用建筑中應(yīng)用最為廣泛，因此裝配式 PC 技術(shù)發(fā)展也最成熟。萬科等龍頭 地產(chǎn)商都已在項目中運用裝配式建造技術(shù)，其中碧桂園自主研發(fā)了“SSGF”新建造體系，通過采用 全穿插施工、裝配式裝修等技術(shù)，將建造工期縮短 6-8 個月，成為建筑工業(yè)化實踐標(biāo)桿。

3.1 “標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范+裝配式適用技術(shù)”助力裝配式建筑全國推廣

3.1.1 裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)出臺，行業(yè)規(guī)范體系基本健全

我國裝配式建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系已基本健全。為規(guī)范裝配式建筑的建造標(biāo)準(zhǔn)，目前國家以及地方已出 臺 200 多項行業(yè)圖集和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，形成完整的標(biāo)準(zhǔn)體系。

我國裝配式建筑由于各地區(qū)技術(shù)發(fā)展程度不同，早期對裝配率等指標(biāo)沒有形成統(tǒng)一規(guī)定。2018 年 2 月 1 日《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》正式實施，建立了對裝配式建筑評價的統(tǒng)一量化標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)具體 做法為：

第/一步：根據(jù)系統(tǒng)功能的不同，將裝配式建筑分為四大系統(tǒng)：結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備與管線 系統(tǒng)和內(nèi)裝系統(tǒng)。

第二步：對裝配式建筑的四個系統(tǒng)進(jìn)行分項打分，涉及量化指標(biāo)包括：1）主體結(jié)構(gòu)評分不低于 20 分；2）圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻評分不低于 10 分；3）必須采用全裝修。

第三步：采用裝配率公式進(jìn)行量化計算。計算公式：裝配率 P=（主體結(jié)構(gòu)得分 Q1+圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻 得分 Q2+裝修和設(shè)備管線得分 Q3）/（100-評價項目中缺少的評分總和 Q4）

第四步：根據(jù)裝配率高低對裝配式建筑劃分等級。1）裝配率下限不應(yīng)低于 50%； 2）裝配率在 60%~75% 可評為 A 級；3）裝配率在 76%~90%可評為 AA 級；4）裝配率>91%可評為 AAA 級。

3.1.2 裝配式建筑適用技術(shù)發(fā)布，利于全國大面積推廣

國家重視裝配式建筑技術(shù)發(fā)展，研發(fā)投入規(guī)模大。截止 2016 年，我國開展裝配式建筑技術(shù)研發(fā)項目 600 多項，包括國/家級 100 多個、省級 300 多個，將“綠色建筑及建筑工業(yè)化”列入國家重點研發(fā) 項目。

新發(fā)布的裝配式適用技術(shù)具有前瞻性、先進(jìn)性，易于大面積推廣。2019 年北京市制定《北京市綠色 建筑和裝配式建筑適用技術(shù)推廣目錄(2019)》，共推廣裝配式建筑適用技術(shù) 65 項，覆蓋裝配式建筑 四大系統(tǒng)與生產(chǎn)施工技術(shù)，為裝配式建筑技術(shù)發(fā)展提供指導(dǎo)。

在三種結(jié)構(gòu)體系中，裝配式混凝土結(jié)構(gòu)（PC）因成本最/低、居住舒適度高等因素，在我國民用建筑 中應(yīng)用最為廣泛，這帶動了裝配式 PC 技術(shù)快速發(fā)展。北京市發(fā)布的 65 項適用技術(shù)中，與裝配式混 凝土（PC）相關(guān)的技術(shù)有 58 項，占比超 89%。

3.2 裝配式 PC 技術(shù)日趨成熟

裝配式 PC 技術(shù)覆蓋了裝配式建筑四大系統(tǒng)（結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)） 和生產(chǎn)施工。其中，結(jié)構(gòu)系統(tǒng)中應(yīng)用最多、發(fā)展最成熟的是裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)；外圍護(hù)系統(tǒng)中預(yù)制外 墻防水技術(shù)是影響建筑質(zhì)量和安全的關(guān)鍵；由于建造模式的不同，裝配式混凝土結(jié)構(gòu)在生產(chǎn)施工環(huán) 節(jié)與傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑差異較大，套筒灌漿作為預(yù)制構(gòu)件連接技術(shù)在我國應(yīng)用最多。

3.2.1 裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)體系

裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)是我國目前技術(shù)最成熟的一種裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系。其中，裝配整體式剪力墻 結(jié)構(gòu)應(yīng)用最多，預(yù)制部件有剪力墻、疊合樓板、樓梯、內(nèi)隔墻等。該結(jié)構(gòu)體系工業(yè)化程度高，在我 國裝配式高層住宅（商品房、保障房等）中應(yīng)用廣泛。

3.2.2 預(yù)制外墻防水技術(shù)及建筑密封膠

裝配式混凝土結(jié)構(gòu)（PC）建筑在早期應(yīng)用中出現(xiàn)了一些問題，發(fā)生頻率較多的有預(yù)制外墻滲漏、預(yù) 制構(gòu)件連接不牢靠等。我們認(rèn)為，隨著裝配式混凝土防水、套筒灌漿連接等技術(shù)的進(jìn)步和完善，滲 漏、連接問題等將得到有效解決。

不同于傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土建筑，裝配式混凝土建筑的預(yù)制構(gòu)件間存在縫隙，必須在構(gòu)件安裝完成后用 密封膠進(jìn)行填補，以保障整體建筑的保溫性能與防水性能。然而在發(fā)展早期使用的硅酮密封膠與混 凝土材質(zhì)粘結(jié)較差，裝配式建筑因此會出現(xiàn)預(yù)制外墻滲漏的問題。

為此，我國對硅酮密封膠進(jìn)行優(yōu)化改良，推出更適合粘結(jié)混凝土的改性硅酮建筑密封膠，解決了以 下三種問題：

1）粘結(jié)性。硅酮建筑密封膠與玻璃、鋁合金等非多孔材料具有良好的粘結(jié)性能，而改性硅酮建筑密 封膠與混凝土構(gòu)件、水泥砂漿板等多孔類材料表現(xiàn)出更加優(yōu)異的粘結(jié)性能。

2）再修補和涂裝性。硅酮材料本身極不容易被修復(fù)和進(jìn)行涂裝，如果損壞，只能清除干凈后重新施 工。而改性硅酮建筑密封膠有很好的修補和涂裝功能，接縫材料表面能夠按照設(shè)計要求很容易地進(jìn) 行各種顏色的涂裝。

3）接縫美觀度和耐久性。硅酮建筑密封膠在氣候因素的影響下，硅油等增塑劑類化合物極容易析出 至接縫表面，嚴(yán)重影響建筑接縫的美觀及接縫密封的耐久性。相比而言，改性硅酮建筑密封膠在外 界氣候因素的影響下，不會有小分子類化合物析出，提高接縫密封的耐久性，減少建筑外立面維護(hù) 成本。

現(xiàn)階段出現(xiàn)的建筑密封問題大多與施工工藝操作不當(dāng)有關(guān)。為此，施工過程中要對現(xiàn)場施工人員、 材料檢驗人員、質(zhì)量檢驗人員等提出規(guī)范的要求。其中，施工人員對裝配式建筑接縫防水密封的質(zhì) 量起決定性的作用，因而對施工人員的要求要最為詳細(xì)和具體。

3.2.3 預(yù)制構(gòu)件套筒灌漿連接技術(shù)

預(yù)制 PC 構(gòu)件的連接性能是影響裝配式建筑質(zhì)量及安全的關(guān)鍵因素。國內(nèi)應(yīng)用最多的是套筒灌漿連 接，將帶肋鋼筋插入內(nèi)腔帶溝槽的鋼筋套筒，然后灌入專用高強、無收縮灌漿料，達(dá)到高于鋼筋母 材強度的連接效果。

根據(jù)連接部位的不同，套筒灌漿連接可分為兩類：

1）半灌漿套筒（豎向構(gòu)件用）：鋼筋與套筒連接，一端為螺紋連接，一端為水泥基灌漿料連接。

2）全灌漿套筒（水平構(gòu)件用）：鋼筋與套筒連接，兩端全部為水泥基灌漿料連接，兩端受力形式相 同。

灌漿飽滿密實度是影響接頭連接質(zhì)量的關(guān)鍵，各國將出漿孔是否均勻出漿或充盈作為灌漿飽滿密實 度的判定依據(jù)。為此，在灌漿施工過程中應(yīng)重點把控影響密實度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（連通腔封堵密閉性、 漿料流動度、灌漿壓力） 。

3.3 裝配式裝修技術(shù)推動內(nèi)裝工業(yè)化發(fā)展

裝配式裝修是將工廠生產(chǎn)的部品部件在現(xiàn)場進(jìn)行組合安裝的裝修方式，主要包括干式工法樓面、集 成廚房、集成衛(wèi)生間、管線與結(jié)構(gòu)分離等。與傳統(tǒng)室內(nèi)裝修相比，裝配式裝修可實現(xiàn)節(jié)約用水 85%、 節(jié)能減排 90%、裝修精度 100%等優(yōu)勢。

室內(nèi)精裝一體化，無甲醛等有害氣體產(chǎn)生，入住時間提前。傳統(tǒng)裝修使用濕法作業(yè)，不僅工期長， 而且諸如甲醛超標(biāo)之類的問題，影響消費者入住體驗。采用裝配式裝修，裝修完即可入住，沒有甲 醛等各種問題。

戶型可變，滿足個性化需求。目前傳統(tǒng)住宅設(shè)計和住房需求脫節(jié)，承重墻多、開間小、分隔死、房 內(nèi)空間無法靈活分割。而裝配式房屋，采用大開間靈活分割的方式，根據(jù)住戶的需要，可分割成大 廳小居室或小廳大居室，可以滿足個性化需求。

政府鼓勵新建住宅采用裝配式裝修。2017 年起，上海要求外環(huán)線以內(nèi)新建住宅全面實施全裝修，鼓 勵使用輕質(zhì)隔墻、整體廚衛(wèi)、集成管井等部品部件，進(jìn)一步減少建筑垃圾，加快推進(jìn)內(nèi)裝工業(yè)化發(fā) 展。

3.4 碧桂園打造建筑工業(yè)化新技術(shù)，工期優(yōu)勢顯著

作為全國首批裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)商，碧桂園自主研發(fā)“12369”SSGF 體系，打造建筑工業(yè)化 實踐標(biāo)桿, 已通過項目落地取得了顯著成效。 “12369”是指 1 個體系、2 條主線、3 大核心、6 項措 施、9 大配套工法；SSGF 體系囊括了 12 項核心工藝，其中 9 項有助于縮短工期。

與傳統(tǒng)現(xiàn)澆工藝相比，碧桂園 SSGF 新建造體系可有效解決傳統(tǒng)建造方式常見的滲漏、開裂、空鼓 等問題；根據(jù)碧桂園集團(tuán)內(nèi)部測算，SSGF 的新型環(huán)保模具使用率、木模節(jié)省率和免抹灰率都可達(dá) 90%以上，節(jié)能環(huán)保優(yōu)勢明顯；項目建造周期大幅縮短，較傳統(tǒng)方式減少 6-8 個月。

SSGF 體系 12 項核心工藝中，全穿插施工是裝配式建筑節(jié)省工期的關(guān)鍵。全穿插施工是近年全國大 力推廣的一種新型施工方法，可實現(xiàn)多線作業(yè)并行施工。在全穿插施工的運用上，龍頭房企比中小 房企有較大領(lǐng)先優(yōu)勢，碧桂園、旭輝、萬科等知名開發(fā)商都已在項目中推廣，比如碧桂園，截止 2019 年 10 月，全國已有 24 個區(qū)域?qū)嵭腥┎逶圏c，并且正在不斷迭代施工和管理標(biāo)準(zhǔn)。

以重慶金科天元道 6 號樓 33 層的高層住宅為例，采用全穿插施工可縮短建造工期 6 個月。

除了全穿插施工體系，裝配式裝修也可以顯著縮短工期。通過裝配式裝修，開發(fā)商不僅能夠更好地 管控精裝房品質(zhì)，而且可以明顯縮短工期，現(xiàn)在一些房企已經(jīng)能在精裝修上縮短 50%甚至 70%的工 期。如萬科某裝配式住宅采用全穿插施工的同時引入裝配式裝修，將施工總工期縮短 9 個月。

3.5 裝配式建筑快速發(fā)展亟需培養(yǎng)專業(yè)人才和完善管理體制

裝配式建筑較傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)優(yōu)勢顯著，但專業(yè)人才緊缺、管理體系不完善等問題嚴(yán)重制約了行業(yè)發(fā) 展。

裝配式建筑專業(yè)人才需求空間巨大。隨著裝配式建筑的快速發(fā)展，裝配式設(shè)計、生產(chǎn)和施工環(huán)節(jié)的 專業(yè)人才缺口明顯。裝配式設(shè)計領(lǐng)域?qū)θ藛T的綜合素質(zhì)要求很高，目前對口人才較少；裝配式生產(chǎn)、 施工方面的產(chǎn)業(yè)工人缺口則更加凸顯，目前市場上大多的產(chǎn)業(yè)工人都是原來工地上的混凝土工、鋼 筋工轉(zhuǎn)型而來的。因此，我們認(rèn)為現(xiàn)階段應(yīng)注重裝配式專業(yè)人才的培養(yǎng)。

工程中出現(xiàn)的問題多與管理不完善有關(guān)，完善管理體制至關(guān)重要。裝配式建筑施工工藝復(fù)雜，專業(yè) 程度高，很多項目管理人員在對項目認(rèn)識不充分的情況下?lián)尮て谮s進(jìn)度，為裝配式建筑質(zhì)量留下隱 患。為此，2019 年住建部發(fā)布《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見的通知》，強調(diào) 完善管理體制，加強監(jiān)督管理，不斷提高工程質(zhì)量抽查符合率和群眾滿意度，進(jìn)一步提升建筑工程 品質(zhì)總體水平。

四、 建造成本改善空間大，“工期縮短+政策獎勵”顯著提 升開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益

雖然目前裝配式建筑造價顯著高于傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)，但成本改善空間較大，通過選擇合理的裝 配方案和優(yōu)化裝配式設(shè)計環(huán)節(jié)可有效降低裝配建造成本，特別是規(guī)?；a(chǎn)預(yù)制構(gòu)件是降成本的關(guān) 鍵所在。從開發(fā)商綜合經(jīng)濟(jì)效益看，裝配式建造的工期縮短和政策優(yōu)惠（容積率獎勵、預(yù)售節(jié)點提 前等）產(chǎn)生的間接效益可顯著提高開發(fā)商內(nèi)部收益率（IRR），有助于加快開發(fā)商資金回籠，緩解資 金壓力和降低融資成本，提高資金周轉(zhuǎn)速度，經(jīng)濟(jì)效益顯著，極大地促進(jìn)了開發(fā)商采用裝配式建筑。

4.1 裝配式建筑建造成本高于傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑

目前我國裝配式建筑造價顯著高于傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)，分體系看：

1）裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系增量成本約為 100-600 元/平米；

2）裝配式鋼結(jié)構(gòu)體系中，杭蕭鋼構(gòu)第/一代、第二代體系增量成本約 150-350 元/平米；

建造成本影響因素主要有項目的裝配率（預(yù)制率） 、建筑類型、規(guī)模體量、結(jié)構(gòu)體系等

PC 預(yù)制率與成本增量大致呈現(xiàn)正相關(guān)。從萬科 24 個項目來看，隨著預(yù)制率的提高，成本增量呈上 升趨勢。

項目規(guī)模與成本增量大致呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。在同等預(yù)制率情況下，項目規(guī)模的增加可顯著減少成本增量。 在 PC 預(yù)制率 30%的剪力墻結(jié)構(gòu)中，項目規(guī)模增加一倍，成本增量可降低 47%。

由于各地區(qū)對裝配率和預(yù)制率指標(biāo)要求不同，裝配式建筑的成本增量出現(xiàn)地域性差異。深圳市推廣 裝配式建筑的政策比較靈活，裝配率和預(yù)制率指標(biāo)要求不高，且增加了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、信息化應(yīng)用等 加分項，因此成本增量較低；蘇州和無錫主推“三板”（樓梯、疊合樓板、內(nèi)墻板），均屬于水平預(yù) 制構(gòu)件，對成本增量影響不大；上海規(guī)定預(yù)制率不低于 40%，在所有城市中要求最/高，除水平預(yù)制 構(gòu)件，還需采用部分豎向構(gòu)件才能達(dá)標(biāo)，而豎向構(gòu)件的供應(yīng)價格較高，致使成本增量較高。

目前，我國多數(shù)開發(fā)商出于成本考慮，采取被動達(dá)標(biāo)的態(tài)度，即根據(jù)當(dāng)?shù)仡A(yù)制率或裝配率指標(biāo)下限 進(jìn)行設(shè)計，但往往會造成裝配式建筑成本不降反升的負(fù)面影響。然而通過選擇合理的裝配方案和優(yōu) 化裝配式設(shè)計環(huán)節(jié)可有效降低裝配式建造成本，構(gòu)件的規(guī)?；a(chǎn)將顯著降低裝配式建造成本。

4.2 裝配方案優(yōu)化和預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)規(guī)?；墙党杀娟P(guān)鍵所在

4.2.1 選擇最經(jīng)濟(jì)的裝配方案

在滿足預(yù)制率或裝配率指標(biāo)時，少用或不用豎向預(yù)制構(gòu)件可降低建造成本。一方面，預(yù)制豎向構(gòu)件 供應(yīng)價格偏高；另一方面，預(yù)制構(gòu)件的增多會增加現(xiàn)場施工安裝難度，增加主體結(jié)構(gòu)工期。開發(fā)商 通常會選擇主體結(jié)構(gòu)多采用水平預(yù)制構(gòu)件、圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻采用非承重圍護(hù)墻及內(nèi)隔墻非砌筑的做 法。

此外，選擇裝配方案時，比較爭取容積率等獎勵政策的投入成本與收益，以確定是否申請相關(guān)的獎 勵政策。以上海某 PC 率 40%的住宅為例，地上建筑面積 8.6 萬㎡ ，兩種方案的經(jīng)濟(jì)對比如下：

1）不考慮申請容積率政策獎勵，項目的成本增量為 5160 萬元。

2）考慮采用預(yù)制夾芯保溫外墻獲取容積率獎勵，按獲得 3%面積比例計算，由于售價高達(dá) 6 萬元/ ㎡ ，銷售收入增加 1.548 億元，扣除原成本增量及夾芯保溫外墻的成本增量共 6880 萬元，最后還盈 余 8600 萬元。

4.2.2 優(yōu)化裝配式標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計

裝配式設(shè)計是貫穿整個項目的工作，對項目成本有著關(guān)鍵性影響。目前很多人員由于缺乏裝配式設(shè) 計經(jīng)驗，照搬傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的模式，造成了后期施工環(huán)節(jié)很多不必要的成本增量。為此，我們認(rèn)為 應(yīng)重點優(yōu)化裝配式標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，可以從以下幾個方面實施：

1）選擇有裝配式經(jīng)驗的設(shè)計單位，提前介入裝配式設(shè)計。與先現(xiàn)澆設(shè)計后裝配式設(shè)計相比，提前介 入裝配式設(shè)計的項目成本有了顯著降低。上海某項目一期、二期工程分別采用了先現(xiàn)澆設(shè)計后裝配 式設(shè)計和裝配式設(shè)計提前介入的方式，后者的預(yù)制構(gòu)件比前者少了 700 多個，僅模具成本就減少數(shù) 百萬元。

2）設(shè)計中考慮使用免抹灰、免支撐、免外架等技術(shù)。目前裝配式建筑可實現(xiàn)免抹灰、免支撐、免外 架等技術(shù)，能降低施工環(huán)節(jié)的成本。開發(fā)商應(yīng)提前對施工環(huán)節(jié)制定方案，將這些技術(shù)優(yōu)勢落實在設(shè) 計合同中進(jìn)行招標(biāo)。

3）提高戶型標(biāo)準(zhǔn)化程度。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計是裝配式建筑降低成本的關(guān)鍵，標(biāo)準(zhǔn)化的戶型和單元組合方式 有利于減少預(yù)制構(gòu)件的種類，提高模具的周轉(zhuǎn)次數(shù)，從而大幅降低模具成本以及提高生產(chǎn)和施工效 率，降低生產(chǎn)和施工成本。

4.2.3 預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)規(guī)?；墙党杀镜年P(guān)鍵所在

裝配式建筑（預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)）雖然使得工程建設(shè)項目的人工勞務(wù)成本有所下降，然而由預(yù)制構(gòu)件 帶來的增量成本卻明顯大于勞務(wù)成本減少量。目前 PC 預(yù)制構(gòu)件的價格普遍偏高，上海大約在 3000-4500 元/m左右（隨著鋼材、砼等價格上下浮動），遠(yuǎn)高于現(xiàn)澆構(gòu)件價格 1400 元/m。

從項目實證研究看，通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、規(guī)?；少?、規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；\輸來降低模板費、廠房 和機械折舊費、運輸費等直接費用是降低預(yù)制構(gòu)件價格的關(guān)鍵所在。住建部科技中心對全國 12 個典 型樓盤單棟樓和較大規(guī)模項目的成本進(jìn)行對比，較大規(guī)模項目的整體成本可降低 780 元/m ，其中 由于規(guī)?；a(chǎn)，預(yù)制構(gòu)件的成本降低 605 元/m ，對項目整體成本下降貢獻(xiàn)了 78%。

4.3 “工期縮短+政策獎勵”顯著提升開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益

雖然裝配式直接建造成本高于傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，但工期縮短和政策優(yōu)惠產(chǎn)生的間接效益可顯著提高開 發(fā)商內(nèi)部收益率（IRR）。各省市陸續(xù)出臺了發(fā)展裝配式建筑相關(guān)的支持政策，如容積率獎勵、預(yù)售 節(jié)點提前等政策。

經(jīng)濟(jì)效益由直接成本和間接成本效益組成。以深圳市某住宅項目為例，對裝配式建筑的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn) 行具體分析。該項目為框剪結(jié)構(gòu)，1 號樓為裝配式建筑，PC 預(yù)制率 35%，3 號樓為現(xiàn)澆式建筑。

4.3.1 直接成本效益計算

直接成本由設(shè)計成本和生產(chǎn)施工成本組成。

1）裝配式 1 號樓的設(shè)計成本比傳統(tǒng)現(xiàn)澆 3 號樓高出 115.98 元/㎡ ，主要系裝配式住宅在設(shè)計時需委 托第三方進(jìn)行構(gòu)件深化設(shè)計，產(chǎn)生額外的設(shè)計咨詢費。

2）裝配式 1 號樓的生產(chǎn)施工成本比傳統(tǒng)現(xiàn)澆 3 號樓高出 506.65 元/㎡ 。預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運輸和吊 裝費用高，特別是預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)費用，占裝配式建筑生產(chǎn)施工成本的比重較大，是裝配式建筑施 工成本高于現(xiàn)澆式建筑的主要原因。

4.3.2 間接成本效益計算

間接效益由工期效益和政策效益組成。

1）工期效益是指因建造周期縮短使得預(yù)售提前，開發(fā)商資金得以快速回籠帶來資金成本收益。在相 同的預(yù)售節(jié)點政策下，因 1 號樓工期縮短，預(yù)售提前可以帶來資金收益；除土地外的單方成本是由 開發(fā)商支付，提前付款會帶來資金成本。1 號樓產(chǎn)生的工期效益凈值為 683.73 元/㎡ ，占總經(jīng)濟(jì)效益 的 96.7%。因此，工期縮短的情況下可顯著提升裝配式經(jīng)濟(jì)效益。

2）政策效益由預(yù)售節(jié)點提前效益和面積獎勵效益組成。深圳市規(guī)定裝配式住宅可在主體結(jié)構(gòu)完成 1/3 時申請預(yù)售（非裝配式住宅預(yù)售節(jié)點是 2/3）， 進(jìn)而產(chǎn)生工期獎勵效益；對裝配式住宅可獎勵最 高 3%的建筑面積。1 號樓產(chǎn)生的政策效益為 646.1 元/㎡ ，占總經(jīng)濟(jì)效益的 91.4%。開發(fā)商合理利 用優(yōu)惠政策可顯著提升項目經(jīng)濟(jì)效益。

“容積率獎勵+預(yù)售節(jié)點提前”對開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益提升最/大。上述項目在容積率獎勵 3%的情況下效 益高達(dá) 369 元/㎡ ，對于像深圳市地價和房價都較高的地區(qū)，效益提升顯著；在預(yù)售節(jié)點提前的政策 下，上述項目的效益為 277.1 元/㎡ ，提前辦理預(yù)售許可證有助于加快開發(fā)商資金回籠，緩解資金壓 力和降低融資成本，提高資金周轉(zhuǎn)速度，經(jīng)濟(jì)效益顯著，有利于提升開發(fā)商采用裝配式建筑的積極 性。

各區(qū)域因地制宜制定裝配率和預(yù)制率指標(biāo)，有利于裝配式建筑在全國大范圍推廣。在一二線城市， 較高的房價可以消化因裝配式建造方式帶來的成本增量，但對于三四線城市，裝配式成本增量壓縮 了開發(fā)商的利潤，開發(fā)商的接受度較低。我們認(rèn)為，當(dāng)前各地區(qū)應(yīng)因地制宜地確定裝配式率和預(yù)制 率指標(biāo)要求，采取靈活的考核辦法，有利于裝配式建筑的大面積推廣。

四、 投資建議

由于環(huán)保趨嚴(yán)和勞動力緊缺，在政策的推動下，裝配式建筑步入了快速發(fā)展階段，預(yù)計 2021 年市場 規(guī)模突破 1 萬億元。因建造成本以及居住舒適度等原因，預(yù)制裝配式混凝土結(jié)構(gòu)（PC）在民用住宅 領(lǐng)域仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，裝配式鋼結(jié)構(gòu)在超高層建筑以及部分試點的保障住房領(lǐng)域繼續(xù)拓展。我們 看好在 PC 領(lǐng)域具有規(guī)模化優(yōu)勢的龍頭企業(yè)以及具有工程總承包經(jīng)驗的全產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè)，建議重 點關(guān)注遠(yuǎn)大住工（PC 構(gòu)件龍頭） 、上海建工（施工總承包）、華陽國際（裝配式設(shè)計龍頭）、 亞廈股 份（裝配式裝修） 。